مسکن یکی از مهمترین نیازهای هر انسان است. هزینه مسکن یکی از مهمترین هزینه‌های خانوار تشکیل می‌دهد، بنابراین سیاستگزاران اقتصادی توجهشان به سوی بازار مسکن جلب شده است. با توجه به اینکه بازار مسکن سالهاست که رو به رشد است و کارشناس خاص خودش را دارد ولی این حیطه نیاز به اندیشه‌های نو دارد. بعضی مشکلات در بازار مسکن وجود دارد که به خاطر رویکردهای غیر تخصصی و گاه پروژه محور در گذشته و نبود اصلاحات ساختاری نتوانستند این مشکلات را برطرف کنند. اهمیت مسکن در اصل 31 و 43 قانون اساسی آمده است.
تورم در بحران مسکن قسمت بازار و نوسات قیمت ، عدم تطبیق عرضه و تقاضا در بازار مسکن، مالیات های غیر هدفمند ، بی برنامه ای برای نظام تامین مالی مسکن، انتظار افراد برای داشتن مسکن، مشکلات برنامه های تامین مسکن برای قشر کم درآمد ، نبود فناوری های نوین و صنعتی سازی در تولید مسکن، بافتهای نامنظم و بی سامان شهری در حجم بالا ، نبود اجاره داری حرفه ای ، نبود سیستم اطلاعاتی دقیق از زمین و مسکن ، ناکارآمدی ساختار درآمدو هزینه های شهرداری ، اصلاحات در حوزه مسکن را سخت کرده است.
با توجه به مشکلاتی که در بازار مسکن وجود دارد باید موارد زیر در برنامه‌های دولت جدید مورد توجه قرار گیرد :
زمین
در بحران مسکن، زمین در بافت شهری برای ایجاد مسکن مساله بسیار مهم و قابل توجه است. تخریب زمین کشاورزی و آماده سازی و زیر ساخت آن برای دولت هزینه بر است . زمین های محدودی برای توسعه بافت شهری وجود دارد. به نظر می‌رسد که ما زمین‌های زیادی را در اختیار داریم که می‌توانیم برای ساخت مسکن استفاده کنیم. ولی در حقیقت این زمین‌ها محدود هستند و هر زمینی قابلیت تبدیل شدن به مسکن را ندارد و زیر ساخت‌های آن نیز هزینه بر است. مسکن مهر‌های ساخته شده که بی برنامه و بدون توجه به بافت زمین بود تعدادی از آن‌ها غیر قابل استفاده و خالی از سکنه ماند و ضرر زیادی را برای دولت همراه داشت.
توسعه بافت شهری محدودیت‌هایی مثل: قرار گرفتن روی منابع آبی، بافت نامناسب زمین، منطقه‌های حساس زیست محیطی، گسل و زلزله باید مورد توجه قرار گیرد. شورای عالی معماری و شهرسازی در سالهای اخیر رویکرد انبساطی برای این موضوع و تصویب کردن شهرک ها را دستور کار قرار داده است. مجلس نیز بنا به ماده 50 در برنامه هفتم، 0.2 در صد مساحت زمین‌های را به ظرفیت سکونتگاه های کشور در شهرهای کوچک و روستاها در وزارت راه و شهرسازی اختصاص داده است. این عدد در مقایسه با کل مسکن مهر ، ساده انگاری قانون گذار را در این عرصه نشان می‌دهد.
موضوعات مهم در اقتصاد و بحران مسکن
- بالا بودن سهم زمین از قیمت مسکن در کشورمان در مقایسه با سایر کشورها
- استفاده از زمین های بایر رها شده داخل محدوده شهرها
- تغییر کاربری زمین هایی که کارکردهای نامناسب دارند
- احداث و توسعه شهرک های مسکونی برای تامین زمین مسکونی
- استفاده از بافت های فرسوده و استفاده از سکونتگاه‌های غیر رسمی
- واگذاری زمین های دولتی برای متقاضیان ساخت مسکن
- ایجاد بستر مناسب برای شرکتهای شهرک‌ساز
نظام تامین مالی
خرید خانه یکی از مهمترین مسائلی است که در خانواده مورد توجه قرار می‌گیرد. سند ملک هم به عنوان وثیقه بانکی برای گرفتن وام استفاده می‌شود. در این زمینه می‌توان خریدو فروش اقساطی ملک نقطه عطفی در خانه دار شدن باشد.
چالش‌های نظام تامین مالی مسکن در ایران
- عدم انعطاف تسهیلات بانکی
- خلا بانک توسعه ای مسکن
- ناکارآیی نهاد پس انداز مسکن
- فقدان رقابت در بخش تامین مالی مسکن
- نسبت پایین مبلغ تسهیلات به ارزش واحد مسکونی
- سهم بالای مبلغ اقساط بازپرداخت تسهیلات مسکن از حقوق و دستمزد
راه کار های ارائه شده برای چالش های تامین مالی مسکن در ایران
- توسعه و اصلاح بازار پیش فروش مسکن
- توسعه و اصلاح سیاست های پیش فروش در بازار مسکن
- حمایت از تولید و عرضه مسکن با توجه به قانون ماده 14
- راه‌اندازی صندوق‌های پس‌انداز منطقه‌ای
- استفاده از بستر بلاک‌چین برای تامین مالی مسکن
- کمک به افزایش سرمایه بانک مسکن توسط دولت
- کاهش نرخ ذخیره قانونی بانک مسکن
- افزایش قدرت تسهیلات‌دهی بانک مسکن توسط سایر بانک‌ها
اقشار کم درآمد
تورم موجود در ایران باعث شده تا قشر کم درآمد و متوسط برای خانه دار شدن به مشکل برخورد کنند. خانه دار شدن در این قشرها به 100 سال می انجامد. می‌توان برای کمک به این افراد حتی در بخش مسکن های استیجاری برایشان تسهیلاتی در نظر گرفت. مسکن مهر هم نتوانسته این خانواده ها را به طور کامل تحت پوشش قرار دهد. به خاطر درآمد پایین این اقشار بسیاری از آن ها نتوانستند در طرح مسکن مهر شرکت کنند.
بازآفرینی شهری
بافتهای فرسوده در کشور بخش عظیمی از بافت شهری را در کشور ما در برگرفته است. این بافتها از لحاظ فرهنگی، اقتصادی، اجتماعی دچار فقدان هستند و نیازمند توجه و بازنگری هستند. این بافت ها استحکام ندارند و مشکلاتی از این قبیل دربرابر سیل و زلزله و… دارند. همانطور که از ظاهر قضیه پیداست افراد کم درآمد در این بافتها سکونت دارند. در این قسمت‌ها بیکاری، فقر، بزهکاری، نا امنی، پایین بودن سطح اجتماعی افراد بیداد می‌کند. این بافتها نیاز به نوسازی دارند و توجه ویژه سازمان ملی مسکن و زمین و شرکتهای باز آفرینی شهری را لازم دارند.
تاثیر مسکن استیجاری در بحران مسکن
با توجه به افزایش قیمت ملک در بازار مسکن بیشتر خانواده های کم درآمد و متوسط به فکر اجاره ملک هستند تا خرید ملک . عده‌ای نیز که توان خرید ملک دارند چون تورم و نوسانات بازار را می‌بینند از ترس اینکه روز به روز به قیمت ملک افزایش پیدا می‌کند ، اقدام به خرید ملک می‌کنند. رشد جمعیت در ایران نیز محدوده 25 تا 45 سال هستند که نیاز به تهیه مسکن دارند. اما این قشر توان خرید ملک را ندارند. فقط می‌توانند با دریافت تسهیلات بانکی و به صورت غیر بانکی صاحب خانه شوند. به خاط همین نوسانات تمایل افراد برای خرید فروش خانه بیشتر از نگهداری آن است . آن هم به منظور سود بیشتر است.
راه کارهای پیشنهادی
- رفع موانع نهادی برای اجاره‌‌‌داری حرفه‌ای
- ظرفیت‌‌‌های نظام مالیاتی
- تامین زمین برای تولید مسکن استیجاری به‌صورت مشارکتی
- بهره‌مندی نظام مسکن استیجاری حرفه‌ای از بازارهای سرمایه
- واگذاری حق بهره‌برداری از زمین برای تولید انبوه مسکن استیجاری
- ابزارهای پولی، مالی و شهرسازی
مسکن روستایی در بحران مسکن
حدودا 6 میلیون خانواده در روستاها ساکن هستند. نیاز افراد روستایی به مسکن به خاطر جمعیت پایین روستاها کمتر از افرادی هست که در شهرها زندگی می‌کنند. اکثر خانواده ها، خانه ملکی خودشان را در روستا دارند. ولی خب کیفیت زندگی روستایی بسیار پایین تر از زندگی در شهرستان است.
برخی مشکلات زندگی روستایی در بحران مسکن
- کیفیت پایین مسکن
- عدم تفکیک مناسب فضای سکونت خانوار از فضای معیشیت و کار
- عدم وجود اطلاعات مکفی در رابطه با مسکن روستایی و خانوارهای ساکن در روستاها
- کمبود و یا نقص مسیرهای ارتباطی روستایی
- عدم انطباق نظام پرداخت تسهیلات مسکن روستایی با ویژگی‌های مکانی و اقتصادی و اجتماعی خانوارها
- تقاضای شهرنشینان برای خانه دوم در برخی مناطقِ روستایی
- فاقد سند بودن واحدهای مسکن روستایی
ساختار تولید مسکن برای غلبه بر بحران مسکن
توجه و نیاز مردم به مسکن باعث شده تا افراد غیر کارآمد به عنوان بساز بفروش در این عرصه وارد شوند. گاها دیده شده است که بساز بفروشی به عنوان شغل دوم افراد مخصوصا در هنگام رونق بازار ملک محسوب شده است. بهبود تولید مسکن نیاز به اصلاح ساختار کنترل شهری و ساختمانی دارد. روش‌های صنعتی و انبوه سازی کیفیت و بهره وری ساخت در تشکل‌های حرفه‌ای مسکن را بهبود می‌بخشد.
در بحران مسکن توجه به صلاحیت حرفه ای مهندسان، معماران و کاردان‌های فنی و تجربی و اعتبار پروانه اشتغال آن‌ها و نیازسنجی ، آموزش کارگران ماهر ساختمانی با توجه به توافقنامه‌های سازمان فنی و حرفه ای، تصحیح وظایف شورای عالی مسکن و بازنگری در مباحث مقرراتی ساختمان امری ضروری است. هزینه‌های غیرساختمانی ( مالیات ، خدمات مهندسی ، صدور پروانه ساختمانی ، صدور سند، انشعابات آب و برق و گاز، بیمه و…) که حدودا یک پنجم هزینه‌های ساخت مسکن را در بر می‌گیرد باید مورد توجه قرار گیرد.
سکونت منفصل کلان شهری
با توجه به افزایش قیمت در کلان شهری مثل تهران قدرت خرید مسکن کم شده است. شهرهای کوچکی در اطراف تهران ایجاد شده است که مردم در آنجا اقدام به خرید خانه کرده اند . با اینکه این شهرهای کوچک مشکلات خاص خودشان رادارند ولی به عنوان یک راه حل سازنده می‌توان به این قضیه توجه کرد که مشکل مسکن را می‌تواند تا حدود زیادی برطرف کند. 7 شهر جدیدی با جمعیت بالای 100 هزار نفر ایجاد شده است.
در دولت نهم و دهم با ایجاد مسکن مهر می‌توانست تحول عظیمی در صنعت مسکن سازی ایجاد شود اما با توجه به کم توجهی به اصول اجتماعی و اقتصادی، شهرسازی ، تامین امکانات زیربنایی و روبنایی و بار اصلی تکمیل مسکن ، تقریبا سکونت پذیر بودن آن ها امکان پذیر شد.
توازن در عرضه و تقاضا برای از بین رفتن بحران مسکن
در بحران مسکن عرضه یا تقاضا باید تناسب داشته باشد. گاها توجه به عرضه بوده نه تقاضا و این موجب شده تا بسیاری از خانه ها خالی بماند. این امر موجب می‌شود مصرف‌کنندگان به سمت خرید نروند و سازندگان سرمایه شان بلوکه شود و نتوانند سرمایه شان را آزاد کنند.
در عرضه و تقاضا، مساحت واحد های مسکونی تناسب ندارند. تمایلات سرمایه گذاری، مقررات شهرسازی و عدم شفافیت اطلاعات با الگوی تقاضای مسکن هیچ تناسبی ندارد.
کنترل بازار مسکن برای حل بحران مسکن
وظیفه دولت بهینه سازی شاخص های بخش مسکن با رعایت قواعد و سازو کار بازار است. البته اگر این کار اصولی انجام نشود مانند پاک کردن صورت مسئله است. سیاستهای اقتصادی می‌توانند کارکرد دوگانه داشته باشند. سیاستهایی که در کوتاه مدت در بازار مسکن می‌تواند برای عموم مردم خوشایند باشد ولی در دراز مرد طبعات ناخوشایندی داشته باشد.
موارد ایجاد نا امنی در سرمایه گذاری بخش خصوصی مسکن
- جهش تولید مسکن
- مالیات بر سوداگری و سفته بازی
- کنترل و ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی
عضو کانون سراسری انبوه سازان مسکن می‌گوید:
من اعتقاد دارم افزایش قیمت در حوزه مسکن کماکان دور از ذهن نیست و به نظر می‌رسد تورم کماکان بازیگر حوزه صنعت ساختمان کشور خواهد بود.