قرار داد پیش فروش ملک طبق قوانینی که در مجلس شورای اسلامی توسط رئیس مجلس ابلاغ می‌شود، نوشته می‌شود. این قوانین قابل تغییر نیستند و کسی حق دخل و تصرف در آن را ندارد. در ادامه بیشتر با این قوانین آشنا می‌شویم.
تحلیل قانون پیش فروش آپارتمان – ساختمان
قوانین و آیین‌نامه ها برای پیش فروش آپارتمان‌ها امیدی برای قانونمند کردن این قوانین و مقررات است.
اهمیت این قوانین در دعاوی ملکی و انواع قراردادهای مرتبط با آن و قضاوت در محاکم قانونی توسط حقوقدان‌ها و وکیل‌های دادگستری به خوبی درک می‌شود. قانون‌های مدنی قبلی در این خصوص بسیار قدیمی و غیر کاربردی بودند.
در ادامه تلاش می‌شود مختصری در باب قانون پیش فروش آپارتمان و آیین‌نامه اجرای آن توضیح داده شده و در نهایت متن قانون جهت استحضار مخاطبین گرامی آورده می‌شود.
تنظیم و نگارش قرارداد خرید و فروش ملک اهمیت بسیاری دارد و تخصصی فراتر از دلالان و مشاوراین املاک را می‌طلبد. این کار نیاز به یک وکیل با تجربه و خبره در این زمینه دارد.
تنظیم اصولی یک قرارداد تحت نظر وکیل متخصص می‌تواند به تشخیص قاضی پرونده خیلی کمک کند. اگر پرونده مبهم باشد ممکن است قاضی خوب نتواند تشخیص دهد و حق ما ضایع شود.
نکات مهم تحلیل، بررسی، تفسیر قانون پیش فروش آپارتمان
1- طبق ماده 1 قانون فروش ساختمان، قرار داد به این گونه است که؛ مالک یا وکیل آن حق فروش ساختمان را دارد نه سازنده ملک.
2- سازنده ای که سرمایه گذار باشد طبق تعریف بند1 ماده یک می تواند آن ملک را پیش فروش کند.
3- در ماده 2 قانون تمام موارد پیش فروش ملک به صراحت توسط قانون گذار آمده است. ذکر این موارد در قرار داد فروش اجباری است.
4- بند 10 ماده 2 به شرط داوری اشاره می‌کند. بیشتر اختیارات قاضی به داور داده می‌شود. می‌توان گفت شاید تعیین داور یک مشکلی در سیستم قضایی ما باشد.
5- طبق بند 4 ماده 4 برای پیش فروش ملک باید عملیات پی ساختمان تمام شده باشد. قبل از به اتمام رسیدن آن پیش فروش ممکن نیست.
6- قراردادهای پیش فروش به موجب سند رسمی از انتقال قطعی انجام می‌شود. سند رسمی پیش خرید ساختمان به معنی مالکیت قطعی نیست.
7- اگر طرفین خسارتی برای انجام تعهدات ذکر شده در قرارداد در نظر گرفته باشند طبق همان عمل می‌شود. در غیر این صورت طبق ماده 6 قانون تعیین خسارت می‌شود.
8- طبق قانون 7 کاهش و افزایش متراژ و قیمت گذاری ملک محاسبه شده است که می‌توان گفت به ضرر سازنده و همینطور مالک است. چون در حین ساخت باید به قیمت روز مصالح تهیه شود ولی قیمت تمام شده برای خریدار همان اول مشخص می‌شود. با توجه به نوسانات بازار صد در صد قیمت مصالح متغییر و رو به رشد است.
9- طبق ماده 8 بر خلاف تورم و اصول و قواعد معامله به ضرر فروشنده در نظر گرفته است .
قانون پیش فروش آپارتمان
این قانون در تاریخ ۱۳۸۹/۱۱/۹ توسط دکتر علی لاریجانی رییس مجلس آن زمان به دکتر محمود احمدی نژاد رئیس جمهور آن زمان ابلاغ شد.
ماده ١ـ هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید، از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود.
تبصره ـ اشخاص ذیل نیز می‌توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به‌موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می‌گیرد، اقدام به پیش‌فروش ساختمان نمایند:
١ـ سرمایه‌گذارانی که در ازای سرمایه‌گذاری از طریق احداث بنا بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به‌موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد.
٢ـ مستاجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به‌موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند.
ماده ٢ـ در قرارداد پیش‌فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود:
١ـ اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
٢ـ پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
٣ـ اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری
٤ـ مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود؛ مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمتهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است.
٥ـ بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
٦ـ شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
٧ـ زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
٨ـ تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
٩ـ تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
١٠ـ معرفی داوران
١١ـ احکام مذکور در مواد (٦)، (٧) و (٨) و تبصره آن، (٩)، (١١)، (١٢)، (١٤)، (١٦) و (٢٠) این قانون
ماده ٣ـ قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (٢) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.
ماده ٤ـ تنظیم قرارداد پیش‌فروش منوط به ارائه مدارک زیر است:
١ـ سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی حاکی از این‌که مورد معامله در ازای سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش‌فروشنده اختصاص یافته است.
٢ـ پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
٣ـ بیمه‌نامه مربوط به مسوولیت موضوع ماده (٩) این قانون
٤ـ تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
٥ـ پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
تبصره ـ در مجموعه‌های احداثی که پیش‌فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادرکننده پروانه از قبیل آماده‌سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد، اجازه پیش‌فروش واحدهای مذکور منوط به حداقل سی‌درصد (٣٠%) پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تایید آن توسط مرجع صادرکننده پروانه می‌باشد.
ماده ٥ـ تنظیم قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق‌الثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفا در قبال پرداخت حق‌التحریر طبق تعرفه خاص قوه قضاییه صورت می‌گیرد.
ماده ٦ـ چنانچه پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد، واحد پیش‌فروش‌شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید علاوه بر اجرای بند (٩) ماده (٢) این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تاخیر به پیش‌خریدار بپردازد مگر این‌که به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق نمایند. اجرای مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش‌خریدار نیست.
١ـ درصورتی که واحد پیش‌فروش‌شده و بخش‌های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره‌برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش‌خریدار، معادل اجرت‌المثل بخش تحویل نشده.
٢ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم‌درصد (٥/ ٠%) بهای روز تعهدات انجام‌نشده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار
٣ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی موضوع بند (٩) ماده (٢) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار
٤ـ درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد
ماده ٧ـ درصورتی که مساحت بنا براساس صورت‌مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (٥ %) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی‌که بیش از پنج درصد (٥ %) باشد صرفا خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. چنانچه مساحت واحد تحویل‌شده کمتر از نود و پنج درصد (٩٥ %) مقدار توافق‌شده باشد، پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و براساس نظر کارشناسی از پیش‌فروشنده مطالبه کند.
ماده ٨ـ در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار حق فسخ خود را اعمال می‌نماید، پیش‌فروشنده باید خسارت وارده را بر مبنای مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی‌الطرفین به پیش‌خریدار بپردازد.
تبصره ـ درصورت عدم توافق طرفین، پیش‌فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بنا، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضایی همراه سایر خسارات قانونی به پیش‌خریدار مسترد نماید.
ماده ٩ـ پیش‌فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش‌خریدار و اشخاص ثالث مسئول است و باید مسئولیت خود را از این جهت بیمه نماید. چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می‌شود، پیش‌فروشنده ضامن پرداخت مابه‌التفاوت خسارت وارده خواهد بود.
ماده ١٠ـ درمواردی که بانک‌ها به پیش‌خریداران براساس قرارداد پیش‌فروش، تسهیلات خرید می‌دهند، وجه تسهیلات از طرف پیش‌خریدار توسط بانک به حساب پیش‌فروشنده واریز و مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش‌خریداری‌شده و نیز حقوق پیش‌خریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین اخذ می‌گردد.
ماده ١١ـ در پیش‌فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد، توافق طرفین خواهد بود، ولی حداقل ده درصد (١٠ %) از بها همزمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول خواهد بود و طرفین نمی‌توانند برخلاف آن توافق کنند.
ماده ١٢ـ درصورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش‌فروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هریک از طرفین ظرف یکماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید.
ماده ١٣ـ پیش‌خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیش‌فروش‌شده می‌گردد و در پایان مدت قرارداد پیش‌فروش و اتمام ساختمان، با تایید مهندس ناظر در صورتی که تمام اقساط را پرداخت یا عوض‌قراردادی را تحویل داده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفای تعهدات، می‌تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید. چنانچه پیش‌فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش‌فروش‌شده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش‌خریدار یا قائم مقام وی می‌نماید. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذی‌نفع نسبت به تفکیک و یا افراز ملک پیش‌فروش‌شده اقدام نماید.
ماده ١٤ـ درصورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش‌خریدار چنانچه پیش‌فروشنده تا زمان انقضای مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، با تایید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر این‌که صرفا اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقیمانده است (کمتر از ده درصد «10 %» پیشرفت فیزیکی مانده باشد)، پیش‌خریدار می‌تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد. حقوق دولتی و هزینه‌هایی که طبق مقررات بر عهده پیش‌فروشنده بوده و توسط پیش‌خریدار پرداخت می‌گردد، مانع از استیفای مبلغ هزینه شده از محل ماده (١١) و غیره با کسب نظر هیئت داوری مندرج در ماده (٢٠) این قانون نخواهد بود.
ماده ١٥ـ عرصه و اعیان واحد پیش‌فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول و یا تعهد شده بابت آن، قبل از انتقال رسمی واحد پیش‌فروش‌شده به پیش‌خریدار قابل توقیف و تامین به نفع پیش‌فروشنده یا طلبکار او نیست.
ماده ١٦ـ درصورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش‌فروشنده باید مراتب را کتبا به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش‌خریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید. در غیر این صورت پیش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
ماده ١٧ـ واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیش‌فروشنده نسبت به واحد پیش‌فروش شده و عرصه آن پس از اخذ رضایت همه پیش‌خریداران یا قائم مقام قانونی آنها بلامانع است.
ماده ١٨ـ درصورت انتقال حقوق و تعهدات پیش‌خریدار نسبت به واحد پیش‌فروش‌شده بدون رضایت پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار عهده‌دار پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود.
ماده ١٩ـ پس از انتقال قطعی واحد پیش‌فروش شده و انجام کلیه تعهدات، قرارداد پیش‌فروش از درجه اعتبار ساقط و طرفین ملزم به اعاده آن به دفترخانه می‌باشند.
ماده ٢٠ـ کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد قرارداد پیش‌فروش توسط هیات داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی‌الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی‌الطرفین یک داور با معرفی رییس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می‌پذیرد. درصورت نیاز، داوران می‌توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده نمایند. آیین‌نامه اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه و به تایید هیات وزیران خواهد رسید. داوری موضوع این قانون تابع مقررات آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب خواهد بود.
ماده ٢١ـ پیش‌فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش‌فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاههای اطلاع‌رسانی و سایر رسانه‌های گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی‌صلاح که در آیین‌نامه اجرایی این قانون مشخص می‌شود، اخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه‌های یادشده ارائه نماید. شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی، درج و به اطلاع عموم رسانده شود. مطبوعات و رسانه‌ها قبل از دریافت مجوز یادشده حق درج و انتشار آگهی پیش‌فروش را ندارند. در غیر این صورت به توقیف به مدت حداکثر دو ماه و جزای نقدی از ده میلیون ( 10/000/000) ریال تا یکصد میلیون (100/000/000) ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد.
ماده ٢٢ـ شهرداری‌ها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند.
ماده ٢٣ـ اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از ٩١ روز تا یک‌سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.
تبصره ـ جرایم مذکور در این ماده تعقیب نمی‌شود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجرای آن موقوف می‌شود.
ماده ٢٤ـ مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی‌توانند راساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش نمایند. در غیراین‌صورت برای بار اول تا یک‌سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.
ماده ٢٥ـ آیین‌نامه اجرایی این قانون ظرف سه ماه از تاریخ تصویب توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و پس از تایید رییس قوه قضاییه به تصویب هیات وزیران خواهد رسید.
آیین نامۀ اجرایی قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1393
ماده ۱ – در این آیین‌نامه اصطلاحات زیر در معانی مشروح به کار می‌روند:
الف ـ قانون : قانون پیش‌فروش ساختمان ـ مصوب ۱۳۸۹ـ .
ب ـ پیش‌فروشنده : مالک رسمی زمین یا سرمایه‌گذار یا مستأجر.
پ ـ مالک رسمـی زمین : شخصی که مطابق ماده (۲۲) قانون ثبت اسناد و املاک ـ مصوب ۱۳۱۰ ـ دارای سند رسمی مالکیت می‌باشد.
ت ـ مستأجر : شخصی که به موجب سند رسمی دارای حق احداث بنا بر روی عین مستأجره می‌باشد.
ث ـ سرمایه‌گذار : شخصی که به موجب سند رسمی با مالک یا مستأجر برای احداث بنا سرمایه‌گذاری می‌نماید و واحد یا واحدهای ساختمانی مشخص از بنای احداثی با حق فروش به وی اختصاص می‌یابد.
ج ـ سند رسمی : سندی که بین پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار یا واگذارنده و منتقل‌الیه حقوق و تعهدات ناشی از آن، در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌گردد.
چ ـ عملیات پی ساختمان : عملیاتی که پس از خاکبرداری و در اجرای پی‌ریزی (فونداسیون) جهت استقرار ستون‌های ساختمان یا دیوار‌های باربر بر روی پی انجام می‌گیرد و با پایان آن، اجرای اسکلت ساختمان شروع می‌شود.
ح ـ مهندس ناظر : شخصی که دارای پروانه اشتغال به کار مهندسی از وزارت راه و شهرسازی بوده و از طرف مالک یا پیش‌فروشنده به مرجع صدور پروانه ساختمان معرفی و پس از موافقت مرجع مربوط، مسئولیت نظارت بر اجرای ساخت و ساز ساختمان را براساس پروانه ساختمان و شناسنامه فنی و ملکی ساختمان و سایر تکالیف مقرر برعهده دارد.
خ ـ گواهی اتمام ساختمان : برگه‌ای با امضای مهندس ناظر که به موجب آن پایان عملیات ساختمانی براساس مقررات ملی ساختمان به مرجع صدور پروانه ساختمان اعلام می‌گردد.
د ـ شناسنامه فنی و ملکی ساختمان : سندی که براساس بند (ز) ماده (۲۱) قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان ـ مصوب ۱۳۷۴ ـ و مطابق دستورالعمل وزارت راه و شهرسازی مشتمل بر سیستم و پایداری سازه، تأسیسات برقی و مکانیکی و مشخصات معماری ساختمان صادر می‌شود.
ذ ـ هیأت داوری : هیأت موضوع ماده (۲۰) قانون.
ماده۲ ـ قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات طرفین (پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده) باید به صورت رسمی از طریق دفتر اسناد رسمی با رعایت تمام قیود و شرایط مقرر در مواد (۲) و (۴) قانون تنظیم و منعقد شود و خلاصه در سند مالکیت قید و خلاصه آن به اداره ثبت محل اعلام گردد. نمونه قرارداد پیش‌فروش، توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با همکاری کانون سردفتران و دفتریاران مرکز و وزارت راه وشهرسازی ظرف یکماه پس از ابلاغ این آیین‌نامه تهیه و جهت استفاده متقاضیان در اختیار آنان قرار خواهد گرفت.
ماده۳ ـ سردفتر اسناد رسمی مکلف است پس از تنظیم و امضای قرارداد پیش‌فروش نسبت به درج خلاصه معامله در سامانه الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اقدام نماید. واحد ثبتی مکلف است ظرف (۲۴) ساعت خلاصه مربوط را در دفتر املاک ثبت کند. در این مرحله ضرورتی به ارسال سند مالکیت به اداره ثبت نمی‌باشد.
ماده۴ – واحد ثبتی مکلف است پاسخ استعلام ثبتی ملک را براساس آخرین وضعیت ملک، نام ومشخصات آخرین مالک و سایر اشخاصی که به هر نحو در ملک دارای حق می‌باشند، تهیه و ظرف پنج روزکاری به دفترخانه ارسال نماید. تخلف از این بند موجب تعقیب اداری است.
ماده۵ ـ کلیه عوامل مربوط در ساخت سازه‌های موضوع قرارداد پیش‌فروش از قبیل مهندس ناظر، پیمانکار و مالک رسمی زمین مکلفند قوانین و مقررات و ضوابط شهرسازی و معماری و دستور‌العمل‌های قانونی را در این زمینه رعایت نمایند.
ماده۶ ـ در قرارداد پیش‌فروش باید وضعیت واحد، انباری، توقفگاه، مشاعات و حقوق ارتفاقی و سایر موارد مندرج در ماده (۲) قانون مطابق با شناسنامه فنی و ملکی ساختمان درج و تصریح گردد.
بررسی و تحلیل آیین نامه قانون پیش فروش آپارتمان
- هیات وزیران در جلسه هفتم خردادماه 93 به پیشنهاد مشترک وزارتخانه های دادگستری و راه وشهرسازی و سازمان ثبت اسناد واملاک کشور و تایید قوه قضاییه و به استناد ماده (25) قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان را تصویب کرد.
- بر اساس این آیین نامه، قرارداد پیش فروش و واگذاری حقوق وتعهدات طرفین (پیش خریدار وپیش فروشنده) باید به صورت رسمی از طریق دفتر اسناد رسمی با رعایت تمام قیود وشرایط مقرر در مواد (2) و(4) قانون تنظیم ومنعقد شود و خلاصه در سند مالکیت قید وخلاصه آن به اداره ثبت محل اعلام شود.
- نمونه قرارداد پیش فروش، توسط سازمان ثبت اسناد واملاک کشور با همکاری کانون سردفتران و دفتریاران مرکز و وزارت راه وشهرسازی ظرف یک ماه پس از ابلاغ این آیین نامه تهیه و جهت استفاده متقاضیان در اختیار آنان قرار می گیرد.
- واحد ثبتی نیز مکلف است پاسخ استعلام ثبتی ملک را بر اساس آخرین وضعیت ملک، نام و مشخصات آخرین مالک و سایر اشخاصی که به هر نحو در ملک دارای حق هستند تهیه و ظرف پنج روز کاری به دفترخانه ارسال کند.
- بر اساس این آیین نامه، سردفتر اسناد رسمی هم مکلف است پس از تنظیم وامضای قرارداد پیش فروش نسبت به درج خلاصه معامله در سامانه الکترونیکی سازمان ثبت اسناد واملاک کشور اقدام کند.
- واحد ثبتی مکلف است در مدت 24 ساعت خلاصه مربوط را در دفتر املاک ثبت کند. در این مرحله ضرورتی برای ارسال سند مالکیت به اداره ثبت نیست.
- در این آیین نامه همه عوامل مربوط در ساخت سازه های موضوع قرارداد پیش فروش از قبیل مهندس ناظر، پیمانکار و مالک رسمی زمین مکلفند قوانین و مقررات و ضوابط شهرسازی و معماری و دستورالعمل های قانونی را در این زمینه رعایت کنند.
- در این آیین نامه تاکید شده است که در قرارداد پیش فروش باید وضعیت واحد ، انباری، توقفگاه ،مشاعات و حقوق ارتفاقی وسایر موارد مندرج در ماده (2) قانون مطابق با شناسنامه فنی وملکی ساختمان درج وتصریح شود.
- همچنین ملاک محاسبه نهایی مساحت وقیمت با رعایت ماده (7) قانون ، صورت مجلس تفکیکی خواهد بود.
- در مواردی که واحدی توسط چند نفر پیش خرید می شود باید میزان سهم هر یک از پیش خریداران توسط دفتر اسناد رسمی در سند مشخص و به هر یک از پیش خریداران یک نسخه از سند تحویل شود.
- در تنظیم سند پیش فروش ، قیود و محدودیتهای مندرج در سند مالیکت پیش فروشنده هم باید در سند مذکور تصریح شود.
- شهرداری ها وسایر مراجع قانونی ذیربط مکلف هستند هنگام صدور پروانه احداث ساختمان ظرف یک هفته تعداد واحد های منظور در پروانه را به واحد های ثبتی محل وقوع ملک اعلام کنند .
- بر اساس این آیین نامه در اجرای ماده (12) قانون، مهندس ناظر مکلف است ظرف یکماه از تاریخ دریافت تقاضای کتبی هر یک از طرفین، پس از بازدید محل وتطبیق وضعیت موجود با پروانه ساخت، گزارش پیشرفت کار ودرصد اقدامات انجام شده را به متقاضی اعلام کند.
- بر این اساس تقاضا وگزارش یاد شده باید در دونسخه تهیه وحسب مورد نسخه دوم به امضای مهندس ناظر یا متقاضی برسد و چنانچه حسب گزارش مهندس ناظر، عملیات ساختمانی متناسب با قرارداد، پیشرفت نداشته باشد پیش خریدار می تواند پرداخت اقساط را منوط به ارایه تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش فروشنده کند. بر اساس ماده دیگری از این آیین نامه پیش فروشنده باید مسئولیت خود را برای جبران خسارت‌های ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و زیان‌های ناشی از عدم رعایت ضوابط قانون و سایر قوانین مربوط در مقابل پیش خریدار واشخاص ثالث بیمه کند.
- حداقل مدت بیمه نامه، تاریخ تحویل ساختمان وحداکثر آن مطابق توافق پیش فروشنده و پیش خریدار خواهد شد.
- در مواردی که پیش خریدار حق فسخ دارد می تواند با تنظیم اظهارنامه کتبی وابلاغ آن از طریق دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده قرارداد یا طرق مقتضی دیگر اعلام فسخ نماید در صورت بروز اختلاف مطابق ماده (20) قانون وسایر مقررات مربوط اقدام خواهد شد.
- بر اساس این آیین نامه پیش فروشنده تنها در صورت اخذ رضایت همه پیش خریداران یا قائم مقام قانونی آنان می‌تواند تمام یا بخشی از حقوق و تعهداتش را به دیگری واگذار کند. پیش خریدار باید برای واگذاری حقوق وتعهدات خود رضایت پیش فروشنده را اخذ کند والا مسئول پرداخت بها یا عوض قراردادخواهد بود.رضایت مذکور در مواد 17 و18 قانون باید کتبی وبا گواهی دفتر اسناد رسمی باشد.
- بر اساس مواد دیگری از این آیین نامه در صورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش خریدار(مستند به قبوض اقساطی موضوع بند 16 ماده 2 ویا تودیع آن در صندوق ثبت یا دادگستری) اگر پیش فروشنده تا زمان انقضای مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نشود، چنانچه با تایید مهندس ناظر ساختمان، کمتر از ده درصد عملیات ساختمانی باقی مانده باشد وپیش خریدار با قبول تکمیل باقی قرارداد درخواست تنظیم سند قطعی نماید، تنظیم سند به نسبت قدرالسهم او بلامانع می باشد؛ در این حالت پیش خریدار با پرداخت هزینه‌های مربوط و حقوق دولتی که برعهده پیش فروشنده است می تواند با جلب نظر هیئت داوران موضوع ماده 20 قانون از محل وجوه مندرج در ماده 11 قانون تامین واستیفا کند.
- بر اساس تبصره این ماده تنظیم سند قطعی به نحو مفروز تنها در صورت وجود صورت مجلس تفکیکی موردی امکان پذیر خواهد بود.
- تنظیم قرارداد پیش فروش از طرف مستاجر یا سرمایه گذار و واگذاری حقوق وتعهدات پیش فروشنده و پیش خریدار، منوط به ارسال خلاصه آن به واحد ثبتی محل و درج مراتب در حاشیه یا ظهر سند اجاره یا قرارداد پیش فروش است.
- بر اساس این آیین نامه اقدام به پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی ممنوع است و با مرتکب طبق مواد 23 و24 قانون رفتار خواهد شد.
- وزارت راه وشهرسازی هم مرجع صدور مجوز انتشار آگهی پیش فروش می باشد و صدور مجوز انتشار آگهی بر اساس دستورالعملی است که ظرف یک ماه پس از ابلاغ این آیین نامه توسط وزارت راه وشهرسازی تهیه خواهد شد.
- رسانه های جمعی نیز جهت انتشار آگهی پیش فروش ساختمان مکلفند مجوز انتشار مربوط را از درخواست کننده آگهی مطالبه وشماره ، مشخصات و اطلاعات مندرج در مجوز و مرجع صادرکننده مجوز را در متن آگهی قید کنند والا طبق ماده 21 قانون اقدام خواهد شد.
- در این آیین نامه وزارتخانه های راه و شهرسازی، دادگستری و فرهنگ وارشاد اسلامی موظف شدند با همکاری سازمان های صدا و سیما وثبت اسناد واملاک کشور برای آشنایی و اگاهی مردم از مقررات والزامات قانون وآیین نامه و نحوه اجرای آنها به نحو مقتضی اطلاع رسانی کنند .
- در این آیین نامه اعلام شده است ماخذ محاسبه حق الثبت موضوع ماده 5 قانون، ماده 1 قانون وصول برخی از درآمدهای دولت ومصرف آن در موارد معین – مصوب 1373 – با اصلاحات بعدی می باشد.
- آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان در تاریخ بیستم خردادماه جاری از سوی اسحاق جهانگیری معاون اول رییس جمهوری ابلاغ شده است.
نمونه قرارداد پیش خريد آپارتمان (نيمه کاره در حال احداث)
1- فروشنده : نام ……………… نام خانوادگي ……………… فرزند ……………… داراي شناسنامه ……………… صادره از ……………… به نشاني: …..
2- خريدار : نام ……………… نام خانوادگي ……………… فرزند ……………… داراي شناسنامه ……………… صادره از ……………… به نشاني: …….
3- مورد معامله:
تمامی ششدانگ يك دستگاه آپارتمان احداثي در پلاك ………. واقع در خيابان …………. كه واقع در اشكوب دوم بر جنوب شرقی ساختمان می باشد و مساحت بنای مفيد آن بطور تقريبی ……………… متر مربع است و در حال حاضر سفت كاری آن اتمام يافته و به رويت خريدار رسيده است و حدود مشخصات آن به نحوی كه رافع هر نوع شبهه و ظن است برای طرفين معين و روشن می باشد. مساله تقريب مساحت و كيفيت تكميل و مصالحی كه بايد مصرف شود به شرح آتی روشن شده است.
4- ثمن معامله:
ثمن معامله بابت هر متر مربع مفيد بنا پس از تكميل به شرح و با مشخصاتي كه ذيلا خواهد آمد ………. ريال معادل ……… تومان می‌باشد كه پس از تعيين مساحد دقيق، مبلغ كل ثمن تعيين خواهد شد. مبلغ ……… ريال نقدا بابت ثمن معامله علی الحساب ضمن تنظيم اين سند به فروشنده پرداخت و بين طرفين مقرر شد مابقی كه با تعيين مساحت دقيق بنای مفيد بر مبنای صورت مجلس تفكيكی مشخص خواهد شد در تاريخ ………. در صورت كامل بودن ساختمان به فروشنده پرداخت شود.
5- شروط و توضيحات و تعهدات طرفين:
1-5- مصالحي كه در تكميل بنا به كار گرفته خواهد شد بشرح آتی است.
1-1-5- كف سالن‌ها سنگ يا پاركت مرغوب از نوع ………
2-1-5- كف اتاق‌های خوب موكت دولتی.
3-1-5- اسكلت كابينت‌های آشپزخانه، فلزی و درهای آنها چوبی.
4-1-5- سرويس‌ها نوع آرميتاژ ايرانی.
5-1-5- كليد و پريز ايرانی مرغوب از نوع ……
6-1-5- شيرآلات و رادياتورهای شوفاژ، ايرانی.
7-1-5- كانال كشی كولرها با ايزولاسيون متعارف
8-1-5- روكار آجري و پله ها سنگی
9-1-5- درها و پنجره‌ها چوبی
10-1-5- قرنيز دور اتاق‌ها در اطاق خواب‌ها و در سالن سنگ
11-1-5- سويسها كاشی كاری تا سقف(با وان در يكي از دو سرويس)
12-1-5- سيم كشی با لوله های ………
13-1-5- پوشش سقف با ……..
14-1-5- كف پاركينگ و انباری ………
تبصره- فروشنده مكلف است مشخصات فوق را به عنوان حداقل رعايت كند.
ضمناً در هيچ موردی كيفيت و كميت مصالح به كار رفته در آپارتمان موضوع معامله نبايد پست تر يا كمتر از مصالحی باشد كه در ساير آپارتمان‌های ساختمان به كار می‌رود.
2-5- آپارتمان مورد معامله داراي يكباب انباري واقع در …….. به مساحت ……. متر و يكباب پاركينگ واقع در ………. به مساحت …….. و يك دستگاه شومينه منصوب در سالن است كه قيمت آنها ضمن محاسبه قيمت متر مربع مفيد آپارتمان محاسبه شده و خريدار بابت آن نبايد جداگانه وجهی بپردازد. همچنين خريدار بقدرالسهم در كليه مشاعات ساختمان- طبق قانون مالكيت آپارتمان‌ها سهيم می‌باشد.
3-5- فروشنده متعهد است آپارتمان مورد معامله را حداكثر تا تاريخ ……… با توجه به ضوابط مندرج در بند1-5- تكميل كرده و به خريدار تسليم نمايند.
تبصره- منظور از تكميل آنست كه آپارتمان مورد معامله از نظر ظاهري و از لحاظ تجهيزات و لوله كشی و سيم كشی، آب و برق و وسايل گرمايش و سرمايش و نقاشی و نظافت نهايی كاملا قابل استفاده بوده و قسمتهای مشاعی نيز در شرايطی باشد كه عرفا استفاده از آپارتمان عملی باشد. تعريف تكميل، انباری و پاركينگ را هم شامل می شود.
4-5- در صورتيكه آپارتمان موصوف- به بند3-5 در موعد مقرر تكميل نشده باشد خريدار می‌تواند به حساب فروشنده و بشرح بند1-5 اقدام به تكميل نمايد و هزينه‌های انجام شده را از اموال فروشنده تامين نمايد. در اين‌حالت خريدار مكلف به تهيه ملزومات و تجهيزات به نرخ دولتی نمی‌باشد و چنانچه برای تكميل بنا بيش از متری …….. ريال هزينه شود، فروشنده مكلف به تاديه خواهند بود.
5-5- اسقاط كافه خيارات منجمله غبن فاحش و افحش از طرفين به عمل آمد و مورد معامله پس از اجرای صيغه شرعی بيع در مقابل قبض قسمتی از ثمن و با تعيين اجل معين براي تاديه مابقی آن بشرح بند 4 به قبض و تصرف خريدار داده شد. سپس خريدار مورد معامله را در وضع موجود جهت تكميل-امانتا- به قبض و تصرف فروشنده داد.
6-5- فروشنده مكلف است براي آپارتمان موصوف برق مستقل، آب لوله كشي، انشعاب گاز(در صورتيكه تا موقع تنظيم سند رسمي به منطقه گاز داده شود)، تاسيسات كامل شوفاژ (ديگ و مشعل و موتورخانه و غيره) تهيه نمايند و هزينه جميع اين موارد در قيمت محاسبه شده است.
7-5- طرفين مكلفند در ساعت ………. صبح روز ……… جهت ثبت رسمی اين سند در دفترخانه شماره ……… تهران واقع در …….. حاضر شوند.
8-5- فروشنده مكلف است تا تاريخ فوق مقدمات لازم براي ثبت اين معامله را اعم از تفكيك آپارتمان و تهيه مفاصا حساب‌های مختلف و تهيه پاسخ استعلامات گوناگون فراهم نمايند. در صورت استنكاف فروشندگان خريدار می‌تواند در اين مورد نيز طبق بند 4-5 عمل نمايد.
تبصره- چنانچه ساختمان خلاف داشته و تهيه مقدمات منوط به تعيين تكليف و پرداخت جريمه مربوطه باشد، خريدار در اين مورد نيز طبق بند4-5 می تواند عمل كند.
9-5- خريدار مكلف است در موقع حضور در محضر تتمه ثمن را بر مبنای مساحت مندرج در صورت مجلس تفكيكی و به ماخذ متری ……. ريال نقدا پرداخت كند.
10-5- در صورتی‌كه در تاريخ ………. آپارتمان مورد معامله با توجه به شق3-5 كامل و آماده تحويل نباشد فروشنده مكلف است بابت هر روز تاخير در تحويل مبلغ ……… ريال به خريدار بپردازد. پرداخت اين مبلغ رفع مسئوليت ايشان در تكميل بنا و مسقط حق خريدار به شرح بند4-5 و تبصره بند 9-5 نخواهد بود.
11-5- در موقع تنظيم سند رسمي پرداخت كليه ماليات‌ها و عوارض و هزينه‌های مختلف بر عهده فروشنده است و خريدار فقط نصف خرج محضر را پرداخت خواهد كرد. در سند رسمی قيمت منطقه ای درج می‌شود.
12-5- در صورتيكه آپارتمان در موعد مقرر كامل و آماده تحويل باشد لكن مقدمات تنظيم سند رسمي فراهم نشده باشد، آپارتمان به تصرف خريدار داده می‌شود و خريدار مبلغ ………. ريال ديگر به فروشنده خواهد پرداخت. در اين حالت طرفين تاريخ مشخص ديگری را برای حضور در دفترخانه و تنظيم سند رسمی و تسويه حساب نسبت به تتمه تعيين خواهند كرد.
6- اين قرارداد در تاريخ ……… در ……… نسخه هر نسخه شامل …… صفحه و با اعتبار واحد بين طرفين امضا و مبادله شد.
و در پایان…
قرارداد پیش فروش ملکی تابع قوانینی است در مجلس شورای اسلامی تصویب می‌شود. هلدینگ زیباسازان در مشهد با مدیریت روح الله قدرتی و با داشتن کادری مجرب در صنعت ساختمان آماده همکاری و راهنمایی شما عزیزان هستند . با مشاوران ما در ارتباط باشید.