تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت به فاکتورهای زیادی مانند: تقسیم به نسبت ارزش زمین و ساخت، تقسیم به نسبت مساحت و تقسیم به نرخ توافق شده انجام می‌شود که در ادامه به نکات مهمی در این زمینه اشاره کرده‌ایم.
تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت
مشارکت در ساخت یکی از راه‌های موثر برای بهره‌برداری از زمین‌های بدون استفاده و تامین نیازهای مسکونی و تجاری است. این مدل اقتصادی، با همکاری بین صاحبان زمین و سازندگان، منجر به تولید واحدهای مسکونی و تجاری می‌شود. یکی از کلیدی‌ترین موضوعات در این نوع همکاری‌ها، “تقسیم واحدها”بین طرفین است. در ادامه ، به بررسی روش‌های مختلف تقسیم واحدها، مزایا و معایب هر روش، عوامل تأثیرگذار و نکاتی که باید مورد توجه قرار گیرد، می‌پردازیم.
شیوه‌های تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت
1. تقسیم به نسبت ارزش زمین و ساخت
در این روش، سهم هر یک از شرکاء بر اساس ارزش زمین و هزینه‌های ساخت محاسبه می‌شود. به عنوان مثال، اگر ارزش زمین 70 درصد و هزینه ساخت 30 درصد از کل پروژه باشد، صاحب زمین 70 درصد و سازنده 30 درصد از واحدها را دریافت خواهند کرد. مزایای این روش؛ عدالت نسبی بین شرکاء و انعطاف‌پذیری بالا برای انواع پروژه‌ها است و معایب آن به خاطر ، پیچیدگی در محاسبات، نیازمند ارزیابی دقیق و منصفانه ارزش زمین و هزینه ساخت است.
2. تقسیم به نسبت مساحت
در این روش، کل مساحت واحدها به نسبت بین شرکاء تقسیم می‌شود. این روش زمانی مناسب است که ارزش واحدها تقریباً یکسان باشد. مزیت های این روش در سادگی در فرآیند و مناسب برای پروژه‌هایی با واحدهای مشابه ارزش است. معایب آن ممکن است اگر ارزش واحدها تفاوت زیادی داشته باشد این تقسیم بندی ممکن است ناعادلانه باشد.
3. تقسیم به نرخ توافق شده
در تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت گاهی ممکن است شرکاء بر اساس نرخ توافق شده‌ای که می‌تواند بر مبنای سابقه تعاملی و توافق‌های پیشین باشد، واحدها را تقسیم کنند. این نوع تقسیم مزایای سرعت در تصمیم‌گیری و بدون نیاز به محاسبات پیچیده است. معایب آن احتمال ناعادلانه بودن و اثرگذاری توافق‌های قبلی بر روی تصمیم‌گیری‌های جدید است.
فاکتورهای تاثیرگذار در تقسیم واحدها
1. موقعیت و ارزش واحدها
در تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت، موقعیت جغرافیایی واحدها و منظره آن‌ها از پارامترهای مهمی هستند که می‌توانند ارزش مالی واحدها را تحت تاثیر قرار دهند. بنابراین، هنگام تقسیم واحدها باید به این عوامل توجه ویژه‌ای داشت.
2. هزینه‌های اضافی
بعضی هزینه‌ها مانند هزینه تامین پارکینگ، فضاهای عمومی و دیگر مشاعات باید به صورت متناسب بین شرکاء تقسیم شود. این هزینه‌ها می‌توانند نقش مهمی در توافق نهایی داشته باشند.
3. زمان‌بندی پروژه
در تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت ، زمان‌بندی اجرای پروژه و تاریخ آماده‌سازی واحدها نیز از عوامل کلیدی هستند. واحدهایی که زودتر آماده شوند، ممکن است ارزش بیشتری داشته باشند و باید در تقسیم‌بندی نهایی مدنظر قرار گیرند.
4. کیفیت ساخت
کیفیت ساخت واحدها می‌تواند تاثیری مستقیم بر تقسیم واحدها داشته باشد. واحدهایی با کیفیت بالاتر ممکن است ارزش بیشتری داشته باشند و باید در تقسیم واحدها به دقت مورد ارزیابی قرار گیرند.
نکات مهم در تنظیم قرارداد
در تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت، برای جلوگیری از بروز هرگونه اختلاف و مشکل در آینده، توصیه می‌شود قرارداد مشارکت به صورت دقیق و جامع تنظیم شود. برخی نکات مهم عبارتند از:
- تعیین دقیق نسبت سهم هر یک از شرکاء
- ذکر تمامی هزینه‌ها و تعهدات مرتبط با پروژه
- تعیین زمان‌بندی دقیق اجرای پروژه و آماده‌سازی واحدها
- رعایت قوانین و مقررات ساختمانی و شهری نسبت به قوانین شهرداری
- تعیین وضعیت حقوقی مالکیت واحدها پس از تقسیم
به صورت کلی «تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت» به این ۳ روش انجام می‌شود :
- به صورت درصدی یا مشاعی: مثلا درصدهای مالکیت در واحد ساختمانی، ۵۰-۵۰، ۴۰-۶۰ یا ۳۰-۷۰ به نفع سازنده یا مالک است.
- بر اساس تعداد واحدها
- بر اساس تعداد واحدها و با محاسبه اختلاف مساحت و موقعیت و امکانات هر واحد
بررسی نمونه‌های کاربردی
نمونه 1: پروژه مسکونی در منطقه متوسط
در تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت ، در یک پروژه مسکونی در منطقه‌ای با قیمت متوسط، سازنده و مالک زمین توافق می‌کنند که 60 درصد از واحدها به مالک زمین و 40 درصد به سازنده تعلق گیرد. این تقسیم بر اساس ارزش تخمینی زمین و هزینه ساخت انجام می‌شود.
نمونه 2: پروژه تجاری در مرکز شهر
در تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت، در یک پروژه تجاری واقع در مرکز شهر، توافق شده که سازنده به عنوان سهم خود، واحدهای تجاری در طبقات پایین‌تر که ارزش بازاری بالاتری دارند را دریافت کند، در حالی که صاحب زمین، واحدهای مسکونی در طبقات بالاتر را می‌پذیرد.
تاثیرات مالی و اقتصادی تقسیم واحدها
تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت، تأثیرات مالی و اقتصادی قابل توجهی دارد. این موضوع می‌تواند بر نقدینگی هر یک از طرفین تأثیر بگذارد. به عنوان مثال، صاحبان زمین معمولاً به دنبال کسب سهم بیشتری از واحدها هستند تا از ارزش افزوده زمین خود بهره‌مند شوند، در حالی که سازندگان به دنبال جبران هزینه‌ها و کسب سود می‌باشند. تنظیم دقیق و منصفانه تقسیم واحدها می‌تواند منجر به بهبود وضعیت مالی هر دو طرف و افزایش انگیزه برای همکاری‌های آتی شود.
چالش‌ها و راهکارهای پیش‌رو
یکی از چالش‌های اساسی در تقسیم واحدها، اختلافات احتمالی بین شرکاء بر سر ارزش واحدها و نسبت تقسیم است. برای جلوگیری از این مسائل، توصیه می‌شود که از ارزیابان مستقل برای تعیین ارزش واقعی واحدها و نظارت بر اجرای تقسیم استفاده شود. همچنین، مشخص کردن جزئیات دقیق در قرارداد به طور شفاف می‌تواند مانع بروز اختلافات شود. در نهایت، مشاوره با کارشناسان حقوقی و مالی می‌تواند به بهبود روند تقسیم و تضمین عدالت کمک کند.
اهمیت فازبندی و زمان‌بندی در مشارکت
یکی دیگر از جنبه‌های مهم در تقسیم واحدها، فازبندی و زمان‌بندی پروژه است. تعیین زمان مشخص برای اتمام هر فاز از پروژه می‌تواند به جلوگیری از تأخیرهای احتمالی و کنترل هزینه‌ها کمک کند. همچنین، توافق بر سر زمان‌بندی تحویل واحدها و تقسیم تدریجی آن‌ها، می‌تواند به تأمین منافع همه طرفین کمک کند. فازبندی مناسب و هماهنگی دقیق بین طرفین می‌تواند روند پروژه را بهبود بخشیده و از کشمکش‌های احتمالی جلوگیری کند.
و در پایان…
تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت یک فرآیند حساس و پیچیده است که نیازمند دقت بالا و همکاری نزدیک بین شرکاء می‌باشد. انتخاب روش مناسب تقسیم واحدها، ارزیابی دقیق فاکتورهای تأثیرگذار و تنظیم یک قرارداد جامع و دقیق می‌تواند از بروز اختلافات و مشکلات احتمالی جلوگیری کند. هلدینگ زیباسازان در مشهد با مدیریت روح الله قدرتی در زمینه صنعت ساختمان فعالیت‌های مشارکت در ساخت و خرید و فروش ملک آماده همکاری با شما عزیزان هستند.
مطلبتون عالی بود . استفاده کردم . ما یک ملک مشارکتی داریم . زمین دادیم سازنده بسازه . مطلبتون به دردم خورد . ممنون
سلام بهزاد عزیز . ممنون از توجهتون . مقالات سایت دنبال کنید . اطلاعات خوبی در هرمقاله هست که میتونه به دردتون بخوره.